Just cozy space ~心地いい空間探し~

Y's design studio's Blog

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既存を上手く再利用した耐震リノベーション

すっかりご無沙汰しておりましたが、皆さんお元気でしょうか。

昨年は一年間ずっとバタバタしっ放しで、あっという間に終わってしまいました。。

ただ、年末は全ての物件が、少し早めにお引渡しが終わったので、
少し長めにお休みを取らせて頂きました。


久々に長期休暇が取れてマイレージも溜まっていたので、
旅行をして、たくさんの建築物や芸術に触れてきました。

旅で感化された感性を、また今後も仕事に活かせればと思っています。



さて、昨年の6月に下見した物件も、無事お引渡しが終わったので、
既存を上手く使いまわした事例をご紹介しようと思います。


こちらは、築30年以上の建売で、耐震リノベーションをご希望でした。

建売と言っても、この時期の建売は大工さんが丁寧に作っているものも多く、
とても味のある良い感じで、建具や家具も職人さんが作っています。


耐震やサッシ、断熱、床暖房等の見えない部分にもお金を掛けるため、
できるだけ状態の良い既存のものを使いまわしたご提案をしていました。


例えば、リビングの既存の木製天井を残してリビングを仕上げました。



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ビフォアー リビングの板貼天井



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アフター 既存板貼天井を残したリビング




他にも、2階の寝室のクローゼットの扉を、1階に移設して、
下駄箱の扉として再利用しました。



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ビフォー 寝室クローゼット



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アフター 寝室(クローゼット→収納たっぷりのWICに変更)



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アフター 玄関下駄箱(既存クローゼットドアを移設)




他にも、既存の下駄箱の小さいほうの扉を、逆さまにして、
リビングのテレビ上の収納の扉として再利用しています。


なぜ逆さまにしたかと言うと、、、同じ向きでは取手の位置が
天井近くになってしまって、手が届かないからです。



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ビフォー 下駄箱



PB144673.jpg
アフター テレビ吊り収納(既存下駄箱扉を移設)




間取りとして大きく変わったところは、玄関ホールが広くて勿体無かったので
既存のリビングドアを移設して、リビングの外に在った階段をリビング内に取り込み
少しでもリビングが広くなるように間取りを変更しました。



P6014181.jpg
ビフォー リビングドア廻り



PB144682.jpg

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アフター リビングドア廻り(既存リビングドアを移設)




他にも、キッチンとダイニングの間に在った壁を取り払って
独立キッチンを対面式のキッチンにして開放感を持たせました。



P6014182.jpg
ビフォー リビングからキッチン方向の眺め



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アフター リビングからキッチンを見た眺め




狭くて使い勝手の悪かった既存和室部分を、家族のライブラリーにしました。



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ビフォー 和室廻り



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アフター ライブラリー




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ビフォー キッチンからの開放感の無い眺め



PB144716.jpg
アフター 壁を取って対面にしたキッチンからの眺め 



昔の懐かしい感じを残しつつ、シンプルに耐震リノベーションでき、
クライアントさんも大喜びでした!



* Y's design studio *


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| プロセス・施工例 | 18:04 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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購入者のことを考えていない中古マンション市場の現状

今日でシルバーウィークも最終日ですね。

私はといえば、ありがたいことに、夏休みもシルバーウィークも無く、
バタバタと仕事をしております。。

その合間をぬって、最近、中古マンションを探し始めた友人に付き添って、
時々、中古マンションの下見に行っています。


現在、都内の中古マンションの在庫自体が減少傾向なので、なかなか良い物件が無く、
条件の良い物件は、公開されるとすぐに申し込みが入る様です。

先日も、クライアントのお一人が、やっとペット可の中古マンションを見つけられて
下見に行って来たのですが、去年の年末からずっと探されていたそうです。

でも、なかなかご希望の中古マンションは見つからなかったそうです。


友人も、なかなか良い物件が見つからないので、
第一希望のエリア以外でも、通勤に便利な他のエリアも探し始めました。

先日、インターネットで違うエリアの物件を検索していたら、立地や環境、
その他の条件の良い、リフォーム前のお手頃な物件が見つかりました。

すぐに問い合わせると、まだ、公開されて3~4日しか経っていない物件でしたが、
すでに申し込みが入っていました。

よくよく話を聞いてみると、、、、どうも別の不動産屋さんが購入して、
リノベーションして、高く売り出す予定なのだそうです。

だから、そのリノベーション後の物件なら、まだ購入できますと言われました。

良い物件は、それでなくても競争率が高いのに、更に不動産屋さんまで
競争に加わってしまい、市場に出る前の物件を不動産業界専用の
システムで先に見て買ってしまったりするのです。

リノベーションしなくても、購入希望が居る場合は、不動産屋さんより、
購入者を優先してほしいと思ってしまいました。。。



ここ3週間程で、10軒以上の物件を見たのですが、その殆どが売り出すために
不動産屋さんがリフォームしたり、リノベーションしたりされていました。

そのリフォームリノベーションが良ければ良いのですが、、、、、
どれも購入して住む人たちのことがあまり考えられておらず、使い勝手が悪かったり
センスが悪かったり、ただ綺麗にして売り易くして高く売って儲けることだけしか
考えられていない感じのものも多く、とても残念に思いました。。。


そのうちの酷い例を挙げてみると、、、、、

①配管に合っていない便器を選んでしまい、失敗に気付いている筈なのにそのまま設置し、
  便器の後ろが20センチ以上空いている(ただの埃溜まりスペース)のに、その影響で
  便器前は立つスペースが殆どなく、小柄な私でも目の前2~3センチに壁が迫っていて、
  座っていても圧迫感を感じてしまうような窮屈で落ち着かないトイレでした。
  (がっしりした男性は、便器前に立てないと思います。)

  更に、部屋の真ん中のリビングとダイニングの間に大きな梁があるのに、
  その梁前の高い位置に使い難い飾り棚を設け、梁の幅が80cmもある様に見えて
  とても圧迫感があったり、2LDKなのに、奥行きが50cmもない、枕棚も無い
  背の低いクローゼット1つしか収納が無い。



①狭いトイレ
立てない狭いトイレはこんな感じでした



イメージ (2)
部屋のド真ん中にある圧迫感のある大きな梁と棚



②ファミリー向けの2LDKで、駅近で静かで南向きで日当たりも見晴らしもいい好物件なのに、
  2つの洋室を南側に配置し、LDKが北側にあり、間取りは家族2~3人(小さいお子さん
  2人の4人家族くらいまでOK)くらいの設定でダイニングテーブルも4人用が配置されている
 にも拘らず、リビングがダイニングや居室より狭くて4~4.5帖程度しかなく、家族みんなで
 リビングで寛げず、テレビも20インチ以下の小さなものしか置くスペースがない。
  しかも、そのテレビ置場の横には収納があり、テレビ台を置くと収納が使えない。
 
  もっと大きなユニットバスが入るのに、価格を抑えるためか、1116が設置されている。
  洗濯機置場も、普通なら冷蔵庫を置く位置にあり、冷蔵庫を置く場所が洗濯機の
  扉の前で大きな梁の下なので、ファミリー向けの一般的な高さの冷蔵庫が置けないし、
  リビングに入って一番目のつく場所が冷蔵庫置場になっている。



②
寛げないダイニングより狭いリビングと
スペースがあるのに小さなUBを設置した間取り


 
③1LDKで50平米近くあるデザイナーズ物件(大手有名リフォーム会社設計・施工物件)で、
  昔のトレンディードラマのような使えない(奥行きが小さいため、食事したり、
  物を書いたりできない)ハイカウンターを設置したため、テーブルを置くには狭いため、
  その前がただの通路になり無駄に空いており、その影響でLDKが4.5帖しかない。

  玄関を入って正面が寝室なのに、壁も扉も無く、カーテンで仕切られていて落ち着かず、
  クローゼットも無く、下駄箱以外に全く収納がない。



イメージ (2)
通路と無駄なスペースばかりの間取り



他にも、挙げればキリが無いのですが。。


最近の不動産屋さんのILDK~2LDK程度の中古マンションリフォーム特徴は、、、、
収納が少ない(無い)、お風呂・洗面・キッチンが小さい、無駄なスペースがあっても
家具を置くスペースが考慮されていない、無駄な間接照明やアクセントエコカラットを
貼っていたり、趣味の悪いアクセントクロスを貼っている物件が多い様です。

(2~3軒に1軒程度の割合で、エコカラットが使われていました。)

エコカラットも、リビングのメインの壁面全面に綺麗に貼ってあればまだ良いのですが、
貼り方が汚かったり、ポイント(1~2平米)だけに使っていて、どう見ても5~6万しか
掛かっていないのに、『エコカラットは人気で高価なので、これだけで15万します!』と
説明されたりした物件もありました。

『私はこういう仕事をしているので価格を知っていますが、そのエコカラットは
高くない種類なので、この(約1.5㎡)程度だったら、5~6万もあれば貼れます。』
と言うと、『リフォーム屋さんにぼったくられた。。』と嘆く不動産屋さんもいました。

↑この程度の知識しか無いのに、利益だけを考えてリフォームして
マージンを取って売ろうとするから、販売価格がドンドン跳ね上がってしまうのです。。


中古マンションを購入してリノベーションしようと思っている人はまだ良いのですが、
普通に中古マンションを購入検討の方は、大体予算ギリギリで買われる方が多いですし、
綺麗にリフォームされていれば、それに更に手を加える発想にはならない方も多いので、
(予算的にも手を加える余裕が無いケースも多い)不動産業界の方は、売り易さとか
利益だけを追求しないで、もっと購入者のことを考えて販売してほしいと思います。

それに、不動産屋さんも、もっと購入者のことを考えて販売すれば、
適当なリフォームをしたために、販売に出しても売れなくて在庫を抱える状態が続いて、
価格を下げたり、赤字になったりして、次の物件にその分を上乗せしたりするような
悪循環も減って、両者にとって良いと思うのですが。。


今後、消費税が10%になったり、オリンピックの影響等で、当面は不動産価格は
上昇を続ける見込みで、在庫も減少傾向になる思いますので、中古マンションを
購入検討中の方は、早めに動かれた方がいいと思います。

特に、購入してリノベーションをされたい方は、今後、材料も高騰が予測されますし、
オリンピックが近づくと、材料の在庫薄状態になることも予測されますので、
全てに於いて、早めに行動されたほうがいいと思われます。


※今後の見通しは、あくまで、経験を基に、私が予測していることです。



* Y's design studio *


| ひとり言 | 11:29 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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素敵なお店での陶作展

先週の土曜日から、岐阜の多治見で陶芸作家として活動している友人の
東京での初の個展が開催中なので、観に行ってきました。




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個展の案内状




先週末の土・日のみ、作家本人が上京して在廊すると聞いたので、
打ち合わせの合間をぬって、短い時間でしたが会いに行ってきました。


場所は、下北沢の織部下北沢店という、器のお店と珈琲屋さんが一緒になったお店で
少し奥まった場所に在り、隠れ家的で落ち着いた素敵な場所でした。




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ゆったりした落ち着く店内




カフェの方では、友人の作品や、他の作家さんの作品で
美味しい珈琲やケーキが頂けます。


テラス部分では、ワンちゃんもOKなのだそうです。




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友人の作品に入った珈琲




(個展の写真は、うっかり撮り忘れてしまいました。。。



打ち合わせと打ち合わせの合間を縫って行ったうえ、約4年ぶりの再会だったので、
積もる話もあり、あっという間に時間が過ぎてしまいました。


本当は、久々に一緒に呑みにでも行きたかったのですが、前々から打ち合わせや
予定が入ってしまっていて、残念ながら、今回は行くことができませんでしたので、
またの再会を約束して、お店を後にしました。



個展は、13日(日)まで開催中なので、興味のある方、器好きの方は
是非、足を運んでみてください。



場所 : 織部下北沢店 (世田谷区北沢2-2-3 1F)

OPEN時間 : 11時~19時



優しい粉引の器に出会えます。



* Y's design studio *


| 趣味・芸術 | 12:40 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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原爆投下から70年

広島に原爆が投下されてから今日で70年です。


先日、近年は広島に住んでいる若者でさえ広島に原爆投下された日を知らない人も多く、
69%の人しか答えられなかったというネットの記事を読んでショックを受けました。。。


私は広島出身なので、小学校から高校までの12年間、毎年8月6日は登校日で、
学校に行って、戦争や原爆に関するフィルムを見たり、体験談を聞いたりしました。

(正直、この8月6日の登校日は全国共通と思い込んでいました。。

私が小学生の頃は、クラスの学級文庫には、原爆の悲惨さを描いた漫画
『はだしのゲン』も置いてあり、道徳の時間に原爆に関する映画や体験フィルムを見たり、
今よりもっと原爆や戦争に関して学ぶ機会がたくさんあったのではないかと思います。



上京した初めての夏は少しホームシック気味だったので、夏休みに入るとすぐに
広島に戻ってしまったので気が付きませんでしたが、翌年の夏、8月6日を初めて
東京で過ごして、正直広島とのあまりの 『温度差』 にとても驚きました。。

今は分かりませんが、当時の広島では、6日は朝から晩まで一日中、テレビで
原爆の記念式典の様子や原爆に関連したニュースや特集が流れていましたが、
東京では、朝晩のニューストピックで5~10分程度、広島の記念式典の模様を
流したり中継したりする程度だったからです。。


日本国内でさえ、各地でこれだけの温度差があることを知ってかなりショックを受けました。

歴史的に見ても、あれだけ悲惨で恐ろしい悲劇はそうは無いと思うのですが、
同じ日本国内でさえ、広島や長崎を除けばこの程度の扱いであることに落胆しました。

それが文化や歴史の違う各国にまで及ぶと、それぞれの解釈になり、
考え方も全く違うのは、残念ながら仕方の無いことなのかもしません。

でも、戦争が何も生まない悲惨なものだということだけは、各国共通の思想となって
世界中から戦争がなくなる日が来ることを願います。。。



原爆が投下されて70年も経つと、被爆者や原爆を体験している生存者の方々も
かなり高齢になってきていますし、残念ながら年々その人数も減ってきています。

実際に被爆者から話を聞く機会はより少なくなってきているのが現実です。

実際の被爆者から受け継いだ 『戦争の惨さ・悲惨さ』 を私たちが
後世へ伝えていかなければ、いつの日か風化し、忘れ去られてしまいます。



今日は原爆投下70年と言うこともあり、例年に比べるとニュース番組で
少し長めの特集を組んでいる番組が多かった気がしましたが、
それでも、表面的なことしか伝わってきませんでした。。。

もっと、戦争や原爆の惨さ・悲惨さを伝える特集番組を組んだりしてほしいのですが
なかなかそういう番組を目にする機会は無いのが残念です。。

でも、少しずつネットやアプリなど色々なツールを使って、戦争の被爆者の体験談の
記録を残していこうという動きが出てきているようで、少しホッとしています。。



毎年6日の夕方から、亡くなった方を弔うために篭流しが行われます。



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友人から送られてきた灯篭流しの様子



少しでも忘れ去られてしまわないように私たちが伝えていかなくては。。

微力でも、少しでも、、、、できることをしていきたいと思います。。



* Y's design studio *


| ひとり言 | 19:29 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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ちょっと難しい2×4二世帯住宅のリノベーション

今年ももう半年が過ぎ、あっという間に7月になりました。


それにしても、今年の梅雨はよく雨が降りますね。

ここ約2週間の間に晴れた日は2日だけで、東京は1週間以上雨が降り続いています。

週間予報を見てみると、今週金曜日までは雨が続く予定になっていますが、
台風9、10、11号が同時に発生しているので、もっと長引くかもしれません。。。

あまり大雨が続くと、外部工事がある場合には影響があるので、少し心配です。


さて、現在2×4の混構造4層の二世帯住宅のリノベーションの第一期工事中なのですが、
分かってはいたことですが、やはり2×4の間取りを大掛かりに変えるノベーションは、
想像していた以上に大変です。

在来木造の場合は予算さえあれば、スケルトンにしたり、大掛かりな間取り変更でも
殆どの場合問題ありませんが、空間ごとに強度を計算されていて大開口が取れない
2×4工法の場合は、間取り変更の自由度が低く、既存壁を取り除いてもどこかで
それを補う壁を造作しなくてはなりません。


2×4の間取りを大きく変えないリノベーションは何度も経験がありますが、
今回は、2世帯+1R賃貸×2住戸だった物件を完全分離の2世帯に変えるため、
どうしても大掛かりな間取り変更をせざるを得ませんでした。

しかも、、、もう既に無くなっている工務店さんが建てた物件で、通常の2×4と
かなり違う根太掛け方法等が採用されていたり、かなり大胆に構造部に穴を開けたり
欠いて既存配管を通したり、UBを設置してありました。

構造部分の既存図が残っていたのが救いでしたが。。。




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根太を貫通していた既存配管



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UBのための大胆な根太加工




当初はあまりにも大胆に根太に穴を開けたり加工してあることに驚きましたが、
もう既に築25年以上経っていても、建物にクラックが入ったりするような影響も
特に出ていないし、大胆な欠損部の下は地下のRC構造に乗っている部分もあり、
今後も特に大きな問題はないと思います。

そのうえ、水平面の構造用合板にかなり厚い材が使われていたり、通常なら
2本抱き合わせになっているところが3本になっていたりと、どちらかと言えば
通常の2×4工法より強度があるような構造になっていましたが、念の為、
欠損部には補強を加えておきました。




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構造補強した箇所




もうすぐ大工工事も一度終わりますが、2階に住まわれながらの工事のため、
これから2階部分の既存配管を撤去して、下の構造壁を撤去して仕上げていく
箇所もあるので、工事が終わるのは8月上旬の予定です。




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これから撤去する2階の既存配管



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これから撤去する構造部




まだまだ気が抜けませんが、大きな問題も無くスムーズに完工に向かうよう願っています。




* Y's design studio *



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