Just cozy space ~心地いい空間探し~

Y's design studio's Blog

2009年03月 | ARCHIVE-SELECT | 2009年05月

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中古マンション選びのポイント③

前回の 「中古マンション購入のポイント②」 の続きです。


マンションの最上階は、見晴らしも良く、
上階の物音がないので人気も高いのですが、意外な盲点もあります。

上に住戸が無く、直接太陽の日差しが当たるので、
他の階の住戸に比べ、夏場はどうしても暑くなります。


また、マンションに限らず、窓が多過ぎると熱効率が悪く
光熱費が余計に掛かります。

光熱費に糸目をつけない方は別ですが、
暑がりの方には、最上階で窓の多い部屋はお勧めしません。

価格も、同じ間取りでも上階に行けば行くほど高くなります。


最近流行りの高層タワーマンションの上層階は、
大きな “パノラマウィンドウ” が売りのものも多い様ですが、
窓の面積が多過ぎ、高い位置に在るので気温が高く、光熱費がかなり掛かり、
「住んでみたら、思っていたほど快適でなかった」 と言う感想を耳にしたこともあります。

(この感想には、個人差があります。)

実際、天気のいい日に下見に行ったパノラマウィンドウの
高層マンションの上層階は、夏でもないのに暑くて現地調査が大変でした。



結局、私の場合は、購入までに下見をした物件は初日の二件だけでした。

リノベーションの為に、一部はスケルトンに近い状態にしましたが、
予測通り、既存の工事の状態が良く、業者さんたちも
「躯体もしっかりしていて、この築年数にしては本当に状態がいい」
と感心していました。


建物に関しては、購入後に気付いて気になって後悔していることは特にありません。

ただ、付加価値としてのことで言うと、マンションの南側が低層住宅地で開けていて、
日当たりと見晴らしが良くていいのですが、低層で風が吹き抜けるためだと
思うのですが、意外と風の音が大きいのが気になります。

贅沢な悩みかもしれませんが・・・(笑)



他には、築年数の浅いマンションに住んで、
室内でカビが発生したことはありませんか?

マンションは躯体がコンクリートで創られているものが大半を占めます。

コンクリートは耐久年数も長く、強い素材ですが、
たくさんの水を混ぜて創ります。

この水分が、完全に抜けるには1年、湿気も全く無くなるには
4、5年掛かると言われています。

(ちなみにコンクリートが完全に固まるには約4週間、
最高強度が出るのに1年以上掛かると言われています。)


新築の賃貸マンションに引っ越して家具を配置し、
更新が来たので、引っ越そうと思って家具を動かしたら
家具の後ろのクロスがカビだらけだった・・・という話を時々耳にします。

それは、躯体のコンクリートの水分が乾ききっていないのに
家具で覆ってしまったからです。


木造住宅の構造を考えるとよく分かります。

木造住宅を造る場合、基礎をコンクリートで作り、
その上に木材を使って組み立てていきます。

木材に水分が含まれると良くないので、最近では、コンクリートでできた
基礎の上に直に木製の土台を乗せることはありませんし、床下の湿気を逃す為の
通気口や経路を確保することが建築基準法で定められています。


以上のことからも、中古マンションを購入するなら、
建てられてから4、5年は経過しているものがお勧めです。

コンクリートも水分が完全に抜けて固まり、最高強度が出ており、
湿気も完全に抜けているからです。


それに、躯体に何か問題のあるマンションならば、4、5年経過していれば
その問題が表面化している場合もあるからです。


★ポイント5

 中古マンションを購入するなら、築年数が4、5年以上経過しているものを選ぶ



余談ですが、隣戸の居住者がどんな人たちか、、、と気になるところですが、
最近はプライバシー保護の為、管理人さんや管理会社に問い合わせても
教えて頂けない場合が多いようです。

それに、あまり気にし過ぎても仕方がない場合もあります。

分譲マンションの中にも賃貸貸している住戸や、
売却して引っ越される方もいらっしゃり、居住者の入れ替わりがあるからです。


ただ、あまり賃貸貸しをしている住戸が多いと、
借主が入れ替わるたびに内装工事や改修工事が行われ、
マンション内で常にどこかの住戸で工事が行われていて煩い・・・
というマンションもあるようです。


最後になりましたが、住宅ローン減税を適用したいと考えている方で、
50㎡前後の物件を検討中の方は、 「専有面積」「床面積(登記簿面積)」
違いにご注意ください。

住宅ローン減税は床面積(登記簿面積)が50㎡以上の物件に適用されます。)


通常、物件情報には 「専有面積○㎡」 と書かれています。

例えば、「専有面積52㎡」 と書かれていると、
殆どの場合、残念ながら住宅ローン減税が適用されません

「専有面積52㎡」 には、躯体(隣住戸との境のコンクリートの壁など)の壁厚も
含まれていて、登記簿上の 「床面積」 で計算すると、50㎡未満になります

ほんの数㎡の差で、住宅ローン減税が適用されません。

住宅ローン減税の適用を考えている方は、購入の際に、
宅建業者の方(不動産屋さん)に確認することをお勧めします。



せっかく気に入った物件が見つかったのに、余り神経質になり過ぎる
必要はないと思いますが、そこそこ気に入った物件が2、3件あり、
どれにしようか迷っている時など、参考にしてみて下さい。


※ 私は不動産鑑定士でも、不動産売買のプロでもありません。
  これはあくまでも自分の中古マンション購入経験と、
  仕事で百件以上の中古マンションを見てきた設計者としての意見です。



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中古マンション選びのポイント②

前回の 「中古マンション選びのポイント」 の続きです。


購入にあたり、やはり一番気になったのが築年数でした。

ただ、このマンションを工事した建設会社もしっかりしたところだったし、
建物を見ても全くクラックが見当たらず、全体的に “優良物件” だと思ったので、
その点は、「大丈夫だろう・・・」 と判断しました。

この場合、「全体的」 というのは、建築物としての質もそうですが、
マンション全体の管理の面も含めてのことです。


常駐の管理人さんが居ないにも関わらず、非常に綺麗に管理されており、
とてもその築年数には見えませんでした。

これは、マンション管理の面でもそうですが、管理組合がしっかりしていて
定期的に建物修繕を行っているかどうかなどにも関係してきます。


下見の際に、できれば管理人さんと話したり、ゴミ集積所を見せてもらったり、
エレベーターで上がったら、降りる時は非常階段を使って降りるなどして、
マンションの管理状態をチェックするといいと思います。

(また、掲示板の貼り紙の内容などをチェックすると、
 意外なことに気付く場合もあります。)


また、古いマンションで、屋上に高架水槽があるタイプなら、
出せるなら、キッチンのお水を出して飲んで見るといいです。

(ただ、前の居住者が退出後、当分空いてしまっている場合は、
 直ぐにはちゃんとしたお水が出ないので、1分以上は出し放した後にして下さい。)


近年は、東京などは浄水器無しでも飲めるくらい、水質が良くなってきています。

飲んでみて、あまりにもカルキ臭い、鉄臭いなどの異和感を感じたら
そのマンションの高架水槽の状態が悪い場合も考えられます。

これも、マンション管理のうちなので、チェックしてみるといいです。



建物に関して言えば、外壁や共有部に
大きなクラックが数ヶ所見当たるような物件は避けて下さい

(但し、外壁の修復工事が済んだばかりの建物だと、
 工事終了後はクラックが見当たらなくなってしまう場合もあります。)


★ポイント2 
 
 建物(躯体)に大きな問題やクラックが見当たらないかチェックする



窓のサッシは共有部で、個人のリノベーション工事では交換できない
マンションが殆どなので、建付けが悪く、なかなか閉まらないような物件は避けます。

これは、サッシの開閉の調子が悪いだけならまだマシなのですが、
サッシ周りのコンクリートに異常が出ていて、サッシが歪んでいる場合もあるからです。

(サッシ上部のコンクリートが下がっていたり、地震などの影響で、
 建物に何らかの異常が生じている可能性も考えられます。)



その他、築年数が30年以上経過しているマンションでは、
特に配管が何処を通っているかなども気にかけてみて下さい。

下階との間にあるスラブ (コンクリートの床) の上に配管が
通っていればいい
のですが、稀に下階の天井裏とスラブの間に
自分の部屋の配管が通っている場合もあります。

これは、「古い建物だから配管をやり替えたい」 と思っても
お金の問題では無く、物理的に不可能に近いです。

(下階の居住者が、天井裏を開けさせて工事させて下されば、
 可能な場合もありますが、まず、不可能だと考えておいた方がいいです。)

居住してからも、上階の生活排水の音が気になったりします


★ポイント3

 (築年数が古い場合は特に) 共有部・専有部の配管経路を確認する


ただ、他の条件をクリア―していても、建築年数が経っていると、
どうしても共有配管等は古くなっているので、気を付けて下さい。

共有配管をやり替えるのは大変ですし、鉄管などの場合で
劣化が酷いと、高圧洗浄すら出来ないものもあります



また、できるだけキッチンやトイレの換気扇のダクト配管は、
縦に抜けて上下階と共有しておらず、自分の部屋の天井裏を通って
外に抜けている
物件がお勧めです。

上下階で換気扇配管を共有していると、どうしても下階の臭いが上がってきてしまいます。

「あっ、今日は下の人はカレーを作っているのね!」なんて
ことにもなりかねません。(笑)



他には、今までたくさんの物件を見た感想で、一概には言えませんが、
バブル時期に建てられた物件には、かなり精度にバラつきがあります

良い状態のものは、お金を掛けて建てられているので、
非常にいいのですが、そうでない物件も稀にあります。

建設ラッシュだったため、手抜き工事で早く建てられたり、
コンクリートが早く乾くように、正しい配分でないものも見受けられました。

こういう物件は、建物の外壁や共有部のコンクリート部に
大きなクラックが入っている場合が多いです。

(実際、約4年前の姉歯事件と同じ様なことが行われている物件もあるようです。)



賃貸マンションを借りる時にも共通していますが、
マンションの下見は、昼間と夕方か夜、最低でも数回してみた方がいいです。


★ポイント4

 マンションの下見は時間帯や曜日を変えて数回行う


夜は静かなので、昼間には気付かなかったことや、
居住者の生活音が気になったりする場合があるかもしれません。

下見の後、実際に最寄駅まで歩いてみたり、近所を散策してみることもお勧めです。

「都心で駅からも10分で便利!」 と思っていたら、料理好きにもかかわらず、
近くにスーパーが無かったり、大きな建物が在って遠廻りをしなければならなかったりと、
想像していなかった、不便な点が見つかるかもしれません。



続きは次回へ。。。


※ 私は不動産鑑定士でも、不動産売買のプロでもありません。
  これはあくまでも自分の中古マンション購入経験と、
  仕事で数十件の中古マンションを見た設計者としての意見です。



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| 建築用語・知識 | 20:15 | comments:2 | trackbacks:0 | TOP↑

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中古マンション選びのポイント

今、ちょうど数組の友人・知人が中古マンション購入を検討しています。

昨年で終わると言われていた住宅ローン減税(控除)も改正され、
今年は過去最大規模の住宅ローン減税が適用されます。

不景気とは言え、買える方にとっては、価格の下がっている今は
かなり 「買い時」 なのではないでしょうか。


現在購入検討中の方や、今後購入検討されている方たちの参考になれば、、、
と思い、私の経験からの 「中古マンション選びのポイント」 を数回に分けて
書いてみたいと思います。

(特に、購入後にリノベーションを検討されている方向きの内容です。)


※ 私は不動産鑑定士でも、不動産売買のプロでもありません。
  これはあくまでも自分の中古マンション購入経験と、
  仕事で数十件の中古マンションを見た設計者としての意見です。




中古マンションを購入しようと思われる理由はそれぞれだと思います。

その多くの方が、まず、“価格” “広さ” “エリア(沿線)” から
物件を絞られるのではないでしょうか。


私の場合、当初、マンションを購入する予定は全くありませんでした。

それまで住んでいた賃貸マンションは、都心の駅からも近く、
通勤にもとても便利な場所にありましたが、その分、閑静な住宅街のような
“静寂”や、徒歩10分圏内に大きな公園などがありませんでした。



5年ほど前、賃貸マンションの更新が数ヶ月後に近づき、犬を飼い始めたので
「近くに公園があって、住環境のいいところがあれば引っ越そう・・・」
週末になると、賃貸物件を探していました。

ところが、希望エリアで閑静な場所にあって、最寄駅まで徒歩10分圏内、
ペット可、希望の広さの賃貸マンションは空きが少なく、あっても到底
手の届かない家賃の物件ばかりでした。


ある日曜日、3件の賃貸物件を見に行き、希望の物件に出合えず、
落胆して家に戻り、ポストの郵便物を取り出しました。

その中に 「○㎡で、月々○万円の返済」 と書かれた、
中古マンション物件のチラシがありました。


それは、私が探していたエリアの中古物件で、探していた賃貸マンションの
設定家賃より数万円安く、広さは15㎡程広いものでした。

「月々これだけの返済で、この広さの物件が購入できるの?」 と驚き、
直ぐにその不動産会社に電話をして、その日の夕方、早速、
話を聞くためにアポイントを取りました。



それまで、全く購入を検討していなかったのですが、
説明を聞いて、色々な物理的条件を考慮すると、
「私の場合、賃貸より購入する方がいい」 と思い始めました。



一通り話を聞き終わり、希望エリアと条件、価格に見合う
いくつかの物件の間取りを見せてもらいました。

そのうちの二つの物件は、その日に見ることができるというので、
早速、連れて行って貰いました。


ただ、その内のひとつは、側道があるとは言え、
幹線道路に面していたので、最初から期待をしていませんでした。

「今日見ることができる」 と言われたので、参考程度に見に行ったようなものでした。

現地に行くと、やはり車の音が気になり、とても耐えられそうにありませんでした。


もうひとつの物件は、専用駐車場の使用権付で、最寄駅からは少し遠いものの
様々な方面へのバス停が近くにあり、近くには大きな公園もあり、かなり気に入りました。

(物件購入に際して、こういう 「ピン!と来る出合い」 は大切かもしれません。)



リフォーム済で、すぐにでも引っ越して住める状態でした。

ただ、ひとつ気になったのは、築年数です。


昭和56年に建築基準法が改正され、基準が厳しくなっていたので、
できればそれ以降の物件が良かったのですが、その物件は、
その数年前に建てられていました。

その日は 「話を聞くだけ・・・」 と思っていたので、もちろん購入せずに帰宅しました。


それからの一週間、インターネットで、賃貸物件ではなく、
不動産購入に関することや、中古マンション物件を検索しまくりました。

不動産屋さんからも、良い物件の情報をFAXで入れてもらいました。



一週間で、かなりの物件の間取りや画像を見ました。

その結果、条件に見合う、初日に見に行った物件以上の物件はなかったので、
翌週末に、再度、初日に見せてもらった二件目の物件を見せてもらいました。

今度は、「購入して、リノベーションする視点」 で物件をチェックしました



他にも数名の人がこの物件を検討中でしたが、皆さん 「浴室が小さい」
という理由で、なかなか購入を決意するまでに至らなかったようです。

私は、「購入するならリノベーションする」 と決めていたので、
その点はあまり気になりませんでした。

(浴槽が小さく、正方形で足が伸ばせない状態だったので、
 長風呂の好きな私は、そのままの状態でリノベーションをせずに
 住み始めるという選択肢は全くありませんでした。)


ただ、建築の仕事をしていない人達には、コンクリートの壁に囲まれた
浴室を大きくできるとは思えなかったようです。

(私は既存の浴室を洗濯室兼パントリーにし、浴室を全く別の場所に
移動させたので、コンクリートの壁は一切触っていません。)


ここで注意したいのは、浴室(水廻り)を全く別の場所に移すことを
禁止しているマンションも稀にある
ので、そういう計画がある方は
不動産屋さんに頼んで、購入前に管理組合に確認をしてもらった方がいいです。

水廻りの大幅な移設を計画して物件を購入したにも関わらず、
「浴室の大幅移設はダメです!」 と言われては、元も子もありません。



★ ポイント1
 
大幅な水廻りの移設を予定している場合は、事前に管理組合に問い合わせる



長くなってしまったので、続きは次回へ。



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| 建築用語・知識 | 19:55 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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名古屋コーチン

昨日は久々に、以前勤めていた会社の
マネージャーと食事に行ってきました。

彼女は知る人ぞ知るカリスママネージャーで、インテリアセンスが抜群で、
雑誌やTVにも時々登場するので、ファンも多いです。

退社してから約4年半が経過しますが、いまでも年に数回会って
情報交換したり、相談に乗って頂いたり、ざっくばらんに色々な話をさせて頂きます。


彼女は私の母親世代ですが、とてもその年齢には見えず、
若くてエネルギッシュなので、一緒に居るとこちらまで元気になります。



昨夜は彼女の行きつけの銀座の焼鳥のお店 「やきとり亭」 に連れて行って頂きました。


こちらのお店では、名古屋コーチンの焼鳥が頂けます。

焼き鳥以外にも、釜めしや鍋料理も頂けるようです。


なかなか食べられない、名古屋コーチンのお刺身も頂けます。

朝挽きした新鮮なお肉ならでは、です。



鳥刺し盛り合わせ

新鮮な鳥刺し盛り合わせとコーチンの温泉卵



昨夜は、焼き鳥を中心に様々な焼き物を頂きました。

紀州備長炭で程良く焼きあげられた名古屋コーチンを
オリジナルのゆず胡椒で頂きます。

どれもとても美味しかったのですが、私が気に行ったのは、
手羽、かしわ、だんご(つくねのようなもの)です。



コーチンの手羽焼き

プリプリの手羽焼き


他には、お野菜がとても美味しく、アスパラ焼き、じゃがバター、
銀杏揚げ、トマトをふんだんに使ったオリジナルサラダなども頂きました。



黄金色の銀杏揚げ

黄金色に輝く揚げ銀杏



目の前で焼かれているのですが、煙は全く気になりませんし、
洋服にも殆ど臭いが付かなかったので、女性にもお勧めです。



銀座やきとり亭

ゆったり落ち着いた店内


次は、是非、鍋料理も頂いてみたいです。



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| グルメ・食べ物 | 17:58 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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お引き渡し

今日、東京はとてもいいお天気でしたね~!

雲ひとつ無い青空だったので、思わず、パシャリ!!



青空と桜



今日は、約三週間前に着工した物件のお引き渡しでした。

(工事中の様子を二度ほどアップしています。)


業者さんにも協力頂き、素敵な空間に仕上がりました。



アイランドキッチン

アイランド家具にバーチ材を使用し、優しい雰囲気に。

優しい木目に、白い大理石が良く映えます。

アクセントにステンレスフード、チェリー色の背パネルを設置し、
甘くなり過ぎないように仕上げました。



LD側には、同じバーチ材を使用して、壁面全体に
PCデスクとTVボード、飾り棚、キャビネットで統一感を出しました。



オーダー家具

カラーは、お手持ちのチェリーのダイニングテーブルに合うように、
アイランドとは変え、チーク色に。



パントリー

パントリーもかなりの収納量です。

(奥に見えるのは冷蔵庫スペース)



大変喜んで頂き、今日も素敵な笑顔を見ることができました



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| 仕事の話 | 00:13 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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夜桜見物

今夜は、東京デザインセンターで催された 「桜の宴」 に招待頂き、
建築設計の仕事をしている友人を誘って行ってきました。



「桜の宴」招待券

「桜の宴」招待券



東京デザインセンターのビルの裏手には
とても大きな桜の木が四本あります。


「桜の宴」では、美味しい食事とお酒を無料で頂きながら、その夜桜を観賞し、
デザインセンター内のショールームを自由に見て回ることができます。



会場時間を少し過ぎて到着すると、
入口では、夜桜をバックに音楽隊が出迎えてくれました。



桜の宴

階段の上の方で、数人の演奏隊が演奏しているのですが・・・見えませんよね!?(苦笑)



館内に入ると、既に沢山の招待客でごった返していました。

時間帯のせいか、みなさん考えることは同じようで、
お酒と食べ物の周りに、たくさんの人が群がっていました。


招待して頂いたスカンジナビアン・リビングの東京支店代表に
挨拶を済ませ、友人と私も、まずは 「腹ごしらえ!」 と、
足早にお酒と食べ物のテーブルに向かいました。(笑)

ショールームに展示されている椅子やソファに座って、
ゆっくり、たっぷり、お食事とお酒を頂きました。



お腹も十分満たされた食事の後、ほろ酔い気分で夜桜見物に向かいました。



今週、東京は四月とは思えない寒さで、もっと咲いていないのでは・・・
と心配していたのですが、想像以上に咲いていました。



夜桜

夜桜と馬



ライトアップされた夜桜は、とても幻想的で美しく、感動的!!

(写真では、幻想的な表情があまり出ていないのが残念です。。。)



三日月と夜桜

三日月と夜桜



東京は今週末が桜の見頃だそうです。

お天気が心配ですが、みなさんも日本ならではの
「お花見文化」 を楽しめるといいですね。


今夜は、一足お先に素敵な夜桜を観賞させて頂きました♪



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| 日々のこと | 00:50 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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工事中現場②


今日は、ちょうど一週間前にご紹介した
工事中現場の家具工事でした。

朝から、家具屋さん4人で家具を搬入したのですが、
量が多いので、搬入だけで約1時間半近く掛かりました。



工事中現場①

先週はこんなに広々としていたLDKですが・・・

        ↓

家具搬入①

家具搬入②

搬入した家具で埋め尽くされたLDK



素人の方が見ると、「本当にこれが全て収まるの??」と思い、
不安になるかも知れません。

でも、プロの職人さんに採寸してもらい、綿密に打ち合わせた後、
製作に取り掛かっているので、納まるところに予定通り納まって行きます。



家具設置①

家具設置②

徐々に定位置に納まってきました。



ただ、既存のマンション自体の “かね” (壁などの直線や直角) が
悪かったり、不陸 (床が平らでなく凹凸があること) がある場合は、
定位置に設置するだけでも大変な場合もあります。


夕方には、大きな問題もなく、全ての家具が定位置に納まり、
残すは、扉の取付・調整や取手の取付、隙間の埋木調整のみです。



家具設置③

明日には全て家具工事が終了する予定です。



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