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中古マンション選びのポイント

今、ちょうど数組の友人・知人が中古マンション購入を検討しています。

昨年で終わると言われていた住宅ローン減税(控除)も改正され、
今年は過去最大規模の住宅ローン減税が適用されます。

不景気とは言え、買える方にとっては、価格の下がっている今は
かなり 「買い時」 なのではないでしょうか。


現在購入検討中の方や、今後購入検討されている方たちの参考になれば、、、
と思い、私の経験からの 「中古マンション選びのポイント」 を数回に分けて
書いてみたいと思います。

(特に、購入後にリノベーションを検討されている方向きの内容です。)


※ 私は不動産鑑定士でも、不動産売買のプロでもありません。
  これはあくまでも自分の中古マンション購入経験と、
  仕事で数十件の中古マンションを見た設計者としての意見です。




中古マンションを購入しようと思われる理由はそれぞれだと思います。

その多くの方が、まず、“価格” “広さ” “エリア(沿線)” から
物件を絞られるのではないでしょうか。


私の場合、当初、マンションを購入する予定は全くありませんでした。

それまで住んでいた賃貸マンションは、都心の駅からも近く、
通勤にもとても便利な場所にありましたが、その分、閑静な住宅街のような
“静寂”や、徒歩10分圏内に大きな公園などがありませんでした。



5年ほど前、賃貸マンションの更新が数ヶ月後に近づき、犬を飼い始めたので
「近くに公園があって、住環境のいいところがあれば引っ越そう・・・」
週末になると、賃貸物件を探していました。

ところが、希望エリアで閑静な場所にあって、最寄駅まで徒歩10分圏内、
ペット可、希望の広さの賃貸マンションは空きが少なく、あっても到底
手の届かない家賃の物件ばかりでした。


ある日曜日、3件の賃貸物件を見に行き、希望の物件に出合えず、
落胆して家に戻り、ポストの郵便物を取り出しました。

その中に 「○㎡で、月々○万円の返済」 と書かれた、
中古マンション物件のチラシがありました。


それは、私が探していたエリアの中古物件で、探していた賃貸マンションの
設定家賃より数万円安く、広さは15㎡程広いものでした。

「月々これだけの返済で、この広さの物件が購入できるの?」 と驚き、
直ぐにその不動産会社に電話をして、その日の夕方、早速、
話を聞くためにアポイントを取りました。



それまで、全く購入を検討していなかったのですが、
説明を聞いて、色々な物理的条件を考慮すると、
「私の場合、賃貸より購入する方がいい」 と思い始めました。



一通り話を聞き終わり、希望エリアと条件、価格に見合う
いくつかの物件の間取りを見せてもらいました。

そのうちの二つの物件は、その日に見ることができるというので、
早速、連れて行って貰いました。


ただ、その内のひとつは、側道があるとは言え、
幹線道路に面していたので、最初から期待をしていませんでした。

「今日見ることができる」 と言われたので、参考程度に見に行ったようなものでした。

現地に行くと、やはり車の音が気になり、とても耐えられそうにありませんでした。


もうひとつの物件は、専用駐車場の使用権付で、最寄駅からは少し遠いものの
様々な方面へのバス停が近くにあり、近くには大きな公園もあり、かなり気に入りました。

(物件購入に際して、こういう 「ピン!と来る出合い」 は大切かもしれません。)



リフォーム済で、すぐにでも引っ越して住める状態でした。

ただ、ひとつ気になったのは、築年数です。


昭和56年に建築基準法が改正され、基準が厳しくなっていたので、
できればそれ以降の物件が良かったのですが、その物件は、
その数年前に建てられていました。

その日は 「話を聞くだけ・・・」 と思っていたので、もちろん購入せずに帰宅しました。


それからの一週間、インターネットで、賃貸物件ではなく、
不動産購入に関することや、中古マンション物件を検索しまくりました。

不動産屋さんからも、良い物件の情報をFAXで入れてもらいました。



一週間で、かなりの物件の間取りや画像を見ました。

その結果、条件に見合う、初日に見に行った物件以上の物件はなかったので、
翌週末に、再度、初日に見せてもらった二件目の物件を見せてもらいました。

今度は、「購入して、リノベーションする視点」 で物件をチェックしました



他にも数名の人がこの物件を検討中でしたが、皆さん 「浴室が小さい」
という理由で、なかなか購入を決意するまでに至らなかったようです。

私は、「購入するならリノベーションする」 と決めていたので、
その点はあまり気になりませんでした。

(浴槽が小さく、正方形で足が伸ばせない状態だったので、
 長風呂の好きな私は、そのままの状態でリノベーションをせずに
 住み始めるという選択肢は全くありませんでした。)


ただ、建築の仕事をしていない人達には、コンクリートの壁に囲まれた
浴室を大きくできるとは思えなかったようです。

(私は既存の浴室を洗濯室兼パントリーにし、浴室を全く別の場所に
移動させたので、コンクリートの壁は一切触っていません。)


ここで注意したいのは、浴室(水廻り)を全く別の場所に移すことを
禁止しているマンションも稀にある
ので、そういう計画がある方は
不動産屋さんに頼んで、購入前に管理組合に確認をしてもらった方がいいです。

水廻りの大幅な移設を計画して物件を購入したにも関わらず、
「浴室の大幅移設はダメです!」 と言われては、元も子もありません。



★ ポイント1
 
大幅な水廻りの移設を予定している場合は、事前に管理組合に問い合わせる



長くなってしまったので、続きは次回へ。



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| 建築用語・知識 | 19:55 | comments:0 | trackbacks:0 | TOP↑

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