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Just cozy space ~心地いい空間探し~

Y's design studio's Blog

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中古マンション選びのポイント②

前回の 「中古マンション選びのポイント」 の続きです。


購入にあたり、やはり一番気になったのが築年数でした。

ただ、このマンションを工事した建設会社もしっかりしたところだったし、
建物を見ても全くクラックが見当たらず、全体的に “優良物件” だと思ったので、
その点は、「大丈夫だろう・・・」 と判断しました。

この場合、「全体的」 というのは、建築物としての質もそうですが、
マンション全体の管理の面も含めてのことです。


常駐の管理人さんが居ないにも関わらず、非常に綺麗に管理されており、
とてもその築年数には見えませんでした。

これは、マンション管理の面でもそうですが、管理組合がしっかりしていて
定期的に建物修繕を行っているかどうかなどにも関係してきます。


下見の際に、できれば管理人さんと話したり、ゴミ集積所を見せてもらったり、
エレベーターで上がったら、降りる時は非常階段を使って降りるなどして、
マンションの管理状態をチェックするといいと思います。

(また、掲示板の貼り紙の内容などをチェックすると、
 意外なことに気付く場合もあります。)


また、古いマンションで、屋上に高架水槽があるタイプなら、
出せるなら、キッチンのお水を出して飲んで見るといいです。

(ただ、前の居住者が退出後、当分空いてしまっている場合は、
 直ぐにはちゃんとしたお水が出ないので、1分以上は出し放した後にして下さい。)


近年は、東京などは浄水器無しでも飲めるくらい、水質が良くなってきています。

飲んでみて、あまりにもカルキ臭い、鉄臭いなどの異和感を感じたら
そのマンションの高架水槽の状態が悪い場合も考えられます。

これも、マンション管理のうちなので、チェックしてみるといいです。



建物に関して言えば、外壁や共有部に
大きなクラックが数ヶ所見当たるような物件は避けて下さい

(但し、外壁の修復工事が済んだばかりの建物だと、
 工事終了後はクラックが見当たらなくなってしまう場合もあります。)


★ポイント2 
 
 建物(躯体)に大きな問題やクラックが見当たらないかチェックする



窓のサッシは共有部で、個人のリノベーション工事では交換できない
マンションが殆どなので、建付けが悪く、なかなか閉まらないような物件は避けます。

これは、サッシの開閉の調子が悪いだけならまだマシなのですが、
サッシ周りのコンクリートに異常が出ていて、サッシが歪んでいる場合もあるからです。

(サッシ上部のコンクリートが下がっていたり、地震などの影響で、
 建物に何らかの異常が生じている可能性も考えられます。)



その他、築年数が30年以上経過しているマンションでは、
特に配管が何処を通っているかなども気にかけてみて下さい。

下階との間にあるスラブ (コンクリートの床) の上に配管が
通っていればいい
のですが、稀に下階の天井裏とスラブの間に
自分の部屋の配管が通っている場合もあります。

これは、「古い建物だから配管をやり替えたい」 と思っても
お金の問題では無く、物理的に不可能に近いです。

(下階の居住者が、天井裏を開けさせて工事させて下されば、
 可能な場合もありますが、まず、不可能だと考えておいた方がいいです。)

居住してからも、上階の生活排水の音が気になったりします


★ポイント3

 (築年数が古い場合は特に) 共有部・専有部の配管経路を確認する


ただ、他の条件をクリア―していても、建築年数が経っていると、
どうしても共有配管等は古くなっているので、気を付けて下さい。

共有配管をやり替えるのは大変ですし、鉄管などの場合で
劣化が酷いと、高圧洗浄すら出来ないものもあります



また、できるだけキッチンやトイレの換気扇のダクト配管は、
縦に抜けて上下階と共有しておらず、自分の部屋の天井裏を通って
外に抜けている
物件がお勧めです。

上下階で換気扇配管を共有していると、どうしても下階の臭いが上がってきてしまいます。

「あっ、今日は下の人はカレーを作っているのね!」なんて
ことにもなりかねません。(笑)



他には、今までたくさんの物件を見た感想で、一概には言えませんが、
バブル時期に建てられた物件には、かなり精度にバラつきがあります

良い状態のものは、お金を掛けて建てられているので、
非常にいいのですが、そうでない物件も稀にあります。

建設ラッシュだったため、手抜き工事で早く建てられたり、
コンクリートが早く乾くように、正しい配分でないものも見受けられました。

こういう物件は、建物の外壁や共有部のコンクリート部に
大きなクラックが入っている場合が多いです。

(実際、約4年前の姉歯事件と同じ様なことが行われている物件もあるようです。)



賃貸マンションを借りる時にも共通していますが、
マンションの下見は、昼間と夕方か夜、最低でも数回してみた方がいいです。


★ポイント4

 マンションの下見は時間帯や曜日を変えて数回行う


夜は静かなので、昼間には気付かなかったことや、
居住者の生活音が気になったりする場合があるかもしれません。

下見の後、実際に最寄駅まで歩いてみたり、近所を散策してみることもお勧めです。

「都心で駅からも10分で便利!」 と思っていたら、料理好きにもかかわらず、
近くにスーパーが無かったり、大きな建物が在って遠廻りをしなければならなかったりと、
想像していなかった、不便な点が見つかるかもしれません。



続きは次回へ。。。


※ 私は不動産鑑定士でも、不動産売買のプロでもありません。
  これはあくまでも自分の中古マンション購入経験と、
  仕事で数十件の中古マンションを見た設計者としての意見です。



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| 建築用語・知識 | 20:15 | comments:2 | trackbacks:0 | TOP↑

COMMENT

はじめまして!

『大きなクラック』とはどれくらいのことをいいますか?

ウチの築4年のマンション、沢山あってなんだか心配なんです…

せっかく購入したのに、引っ越そうか考えています、涙。

| hanakoara | 2009/04/17 20:51 | URL | ≫ EDIT

hanakoaraさん

はじめまして。ご訪問ありがとうございます。
それは、ちょっと心配ですね。。。

クラックにも色々あり、鉛筆で書いたような細くて深さのないクラックは、長くて数があっても、コンクリートの表面に塗られた、強度には関係無いモルタルのものが殆どなので、余り問題がないと考えられます。

この場合の『大きなクラック』とは、幅が1、2ミリ以上で、深さも深く、長さも数十センチあるようなもので、コンクリートが完全に割れているようなものを指します。

ラーメン構造(梁と柱で持っている躯体)の場合、この『大きなクラック』が梁や柱にたくさんあったり、壁構造(梁と柱では無く、壁で持っている躯体)の場合で、壁にたくさんある場合は、強度面の心配が出てきます。

また、築年数が古く、内部の鉄筋が劣化し、その錆びの影響で『大きなクラック』が入っているものは、かなり危険度が高くなります。

心配な場合は、『コンクリート診断技士』や、『建物耐震(強度)診断』を行う方や会社に相談されて見て下さい。

| chocolate | 2009/04/18 11:07 | URL |














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