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Just cozy space ~心地いい空間探し~

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中古マンション選びのポイント③

前回の 「中古マンション購入のポイント②」 の続きです。


マンションの最上階は、見晴らしも良く、
上階の物音がないので人気も高いのですが、意外な盲点もあります。

上に住戸が無く、直接太陽の日差しが当たるので、
他の階の住戸に比べ、夏場はどうしても暑くなります。


また、マンションに限らず、窓が多過ぎると熱効率が悪く
光熱費が余計に掛かります。

光熱費に糸目をつけない方は別ですが、
暑がりの方には、最上階で窓の多い部屋はお勧めしません。

価格も、同じ間取りでも上階に行けば行くほど高くなります。


最近流行りの高層タワーマンションの上層階は、
大きな “パノラマウィンドウ” が売りのものも多い様ですが、
窓の面積が多過ぎ、高い位置に在るので気温が高く、光熱費がかなり掛かり、
「住んでみたら、思っていたほど快適でなかった」 と言う感想を耳にしたこともあります。

(この感想には、個人差があります。)

実際、天気のいい日に下見に行ったパノラマウィンドウの
高層マンションの上層階は、夏でもないのに暑くて現地調査が大変でした。



結局、私の場合は、購入までに下見をした物件は初日の二件だけでした。

リノベーションの為に、一部はスケルトンに近い状態にしましたが、
予測通り、既存の工事の状態が良く、業者さんたちも
「躯体もしっかりしていて、この築年数にしては本当に状態がいい」
と感心していました。


建物に関しては、購入後に気付いて気になって後悔していることは特にありません。

ただ、付加価値としてのことで言うと、マンションの南側が低層住宅地で開けていて、
日当たりと見晴らしが良くていいのですが、低層で風が吹き抜けるためだと
思うのですが、意外と風の音が大きいのが気になります。

贅沢な悩みかもしれませんが・・・(笑)



他には、築年数の浅いマンションに住んで、
室内でカビが発生したことはありませんか?

マンションは躯体がコンクリートで創られているものが大半を占めます。

コンクリートは耐久年数も長く、強い素材ですが、
たくさんの水を混ぜて創ります。

この水分が、完全に抜けるには1年、湿気も全く無くなるには
4、5年掛かると言われています。

(ちなみにコンクリートが完全に固まるには約4週間、
最高強度が出るのに1年以上掛かると言われています。)


新築の賃貸マンションに引っ越して家具を配置し、
更新が来たので、引っ越そうと思って家具を動かしたら
家具の後ろのクロスがカビだらけだった・・・という話を時々耳にします。

それは、躯体のコンクリートの水分が乾ききっていないのに
家具で覆ってしまったからです。


木造住宅の構造を考えるとよく分かります。

木造住宅を造る場合、基礎をコンクリートで作り、
その上に木材を使って組み立てていきます。

木材に水分が含まれると良くないので、最近では、コンクリートでできた
基礎の上に直に木製の土台を乗せることはありませんし、床下の湿気を逃す為の
通気口や経路を確保することが建築基準法で定められています。


以上のことからも、中古マンションを購入するなら、
建てられてから4、5年は経過しているものがお勧めです。

コンクリートも水分が完全に抜けて固まり、最高強度が出ており、
湿気も完全に抜けているからです。


それに、躯体に何か問題のあるマンションならば、4、5年経過していれば
その問題が表面化している場合もあるからです。


★ポイント5

 中古マンションを購入するなら、築年数が4、5年以上経過しているものを選ぶ



余談ですが、隣戸の居住者がどんな人たちか、、、と気になるところですが、
最近はプライバシー保護の為、管理人さんや管理会社に問い合わせても
教えて頂けない場合が多いようです。

それに、あまり気にし過ぎても仕方がない場合もあります。

分譲マンションの中にも賃貸貸している住戸や、
売却して引っ越される方もいらっしゃり、居住者の入れ替わりがあるからです。


ただ、あまり賃貸貸しをしている住戸が多いと、
借主が入れ替わるたびに内装工事や改修工事が行われ、
マンション内で常にどこかの住戸で工事が行われていて煩い・・・
というマンションもあるようです。


最後になりましたが、住宅ローン減税を適用したいと考えている方で、
50㎡前後の物件を検討中の方は、 「専有面積」「床面積(登記簿面積)」
違いにご注意ください。

住宅ローン減税は床面積(登記簿面積)が50㎡以上の物件に適用されます。)


通常、物件情報には 「専有面積○㎡」 と書かれています。

例えば、「専有面積52㎡」 と書かれていると、
殆どの場合、残念ながら住宅ローン減税が適用されません

「専有面積52㎡」 には、躯体(隣住戸との境のコンクリートの壁など)の壁厚も
含まれていて、登記簿上の 「床面積」 で計算すると、50㎡未満になります

ほんの数㎡の差で、住宅ローン減税が適用されません。

住宅ローン減税の適用を考えている方は、購入の際に、
宅建業者の方(不動産屋さん)に確認することをお勧めします。



せっかく気に入った物件が見つかったのに、余り神経質になり過ぎる
必要はないと思いますが、そこそこ気に入った物件が2、3件あり、
どれにしようか迷っている時など、参考にしてみて下さい。


※ 私は不動産鑑定士でも、不動産売買のプロでもありません。
  これはあくまでも自分の中古マンション購入経験と、
  仕事で百件以上の中古マンションを見てきた設計者としての意見です。



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